ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость в 2024 году

Португалия — привлекательное для россиян государство на юге Европы. Богатая история, потрясающая природа и архитектура, европейский уровень жизни при более низких ценах, безопасность, отличный климат и доброжелательные люди делают ее желанной для выбора места постоянного проживания.

Тем более, что в отличие от большинства стран ЕС, Португалия оставила программу «Золотая виза», согласно которой граждане многих государств мира могут получить ВНЖ, а потом статус ПМЖ и гражданство ЕС, инвестировав в недвижимость или экономику определенную сумму. Все подробности этой процедуры — в нашей статье.

Вид на жительство в Португалии: особенности программы инвестирования

Особенности программы

Иммиграция в самую западную на европейском континенте страну доступна при соблюдении условий и требований к иностранцам. Чтобы поселиться тут, надо официально получить вид на жительство. Для этого существует такой алгоритм:

1. Въехать на территорию государства с общей шенгенской визой категории С или национальной категории D.
2. Лично подать в АIMA (Агентство интеграции, миграции и убежища) ходатайство на получение ВНЖ.
3. Дождаться одобрения статуса и оформить документы — карту на временное проживание.
4. Дальше обязательно надо открыть приватный (не юридический) счет в одном из местных банков (только при личном посещении), а также, получить в налоговый индивидуальный номер NIF — аналог нашего ИНН. На счет необходимо положить не менее 9840 евро из расчета 820 евро для проживания на месяц (такая сумма — это размер МРОТ в стране с начала 2024 года).
5. При переезде с семьей условия такие: члены семьи заявителя (супруг, несовершеннолетние дети, родители старше 55 лет) ВНЖ получают сразу же или по программе воссоединения семьи позже. Дети возрастом 18-26 лет также подпадают под эту программу, если они не состоят в браке и финансово зависят от родителей.

Чтобы иметь право подать запрос на жительство, необходимо оформить одну из разновидностей визы D (по туристической остаться жить в стране невозможно, а статус беженца получить очень сложно):

• D1 — для наемных работников, у которых есть официальное приглашение от португальской компании или предприятия;
• D2 — бизнесовая виза, требует открытия фирмы или ИП на территории Португалии;
• стартап-виза доступна только если свой стартап переоформить в стране и получить одобрение бизнес-инкубатора и Агентства по конкурентоспособности и инновациям;
• D3 или HQA-виза доступна только высококвалифицированным специалистам, а также людям творческих профессий;
• визы D4 и D5 могут оформить школьники, студенты и волонтеры;
• D6 необходима для воссоединения семьи, нужно предоставить документы о родстве;
• D7 доступна для финансово независимых лиц — нужна выписка со счета, подтверждающая наличие дохода минимум 820 евро на месяц, то есть 9840 евро на год.
• D8 — для фрилансеров, чтобы ее получить, надо подтвердить доход от удаленной работы не менее 3040 евро в месяц.

Кстати, после получения ВНЖ деньгами для финансового обеспечения можно свободно пользоваться, нет необходимости держать их на счету.

Виза D действительна в течение 4 месяцев и разрешает два въезда в Португалию для исполнения процедуры получения ВНЖ.

Стандартная карта ВНЖ действительна 2 года. Продлить ее можно только при условии проживания в стране в течение 16 месяцев за этот период. Далее ее можно продлить еще на 3 года. И только после 5 лет разрешено подавать ходатайство на ПМЖ. За эти 5 лет минимум 2,5 года обязательно надо жить тут.

К иностранным гражданам, получившим португальский ВНЖ за инвестиции, требования не такие строгие — им достаточно пребывать в Португалии всего одну неделю за 1 год, чтобы иметь право продлить карту еще на 2 года. А потом еще на 2 года.

Чтобы получить ПМЖ в Португалии, соискателю придется сдать экзамен на владение португальским языком на базовом уровне А2. То есть, надо понимать сказанное и ответить на рядовые вопросы. Государство признает второе гражданство, поэтому не обязательно оформлять отказ от наличного паспорта РФ.

На каких условиях можно получить ВНЖ в Португалии за инвестирование

Условия

Программа GRP (Golden Residence Permit Program) активирована больше 10-ти лет назад. Ежегодно, благодаря этой процедуре, в экономику страны вливается больше 800 млн евро, общий объем — почти 6 млрд евро, благодаря чему рынок недвижимости в стране стабильный и активно развивается. Сейчас количество инвесторов перевалило за 10 тысяч, большинство из них — китайцы, россияне на пятом месте.

Правительство страны богатым иностранцам, не гражданам Евросоюза, предлагает несколько видов инвестиций:

• вложение не менее полмиллиона евро в местные фонды по инвестициям или венчуре, 60% суммы вливание должны освоить в главном офисе организации в Лиссабоне;
• или же такую же сумму вложить в научно-исследовательские программы; в текущем году сумма уменьшена до 400 тысяч, если предприятие находится в малонаселенных регионах страны;
• если инвестировать 250 тысяч евро в развитие искусства и культуры, охрану наследия (для районов с низким народонаселением меньше 100 жителей на кв.км — сумма уменьшается до 200 тысяч);
• создание компании или производства с 10+ рабочих мест (в отдельных районах достаточно 8 мест);
• перевод личного капитала в местные банки в размере минимум 1,5 млн евро;
• вложения на сумму полмиллиона и больше тысяч евро в фирму, главный офис которой размещен на территории страны;
• покупка квартир в новостройках на сумму от 280 до 500 тысяч евро;
• приобретение недвижимости старой постройки (30+ лет), нуждающейся в реконструкции: обязательная сумма вложений 350 тысяч, в отдельных частях страны — 280 тысяч.

Количество купленных объектов на указанные суммы не ограничено. Она может быть жилой или коммерческой, приобретена на первичном или вторичном рынке.

«Золотой» ВНЖ оформляется изначально на 12 месяцев, потом его можно два раза продлевать на 2 года. По истечению 5-ти лет можно оформлять запрос на ПМЖ и гражданство Португалии.

Требования к инвесторам существенно упрощены — за 1-й год в пределах страны обязательно пребывать не менее недели, в остальные два из 2-х лет — по 2 недели за каждый срок. Суммарно, инвестору достаточно пробыть в Португалии 35 дней за все 5 лет, но на указанных условиях.

Два года назад из программы GRP исключено жилую недвижимость ряда курортных зон на побережье Атлантического океана — это город Порту, Кашкайш, Эшторил и др., столицу Лиссабон. Там можно инвестировать только в коммерческие строения и в приобретение апартаментов в гостиницах, подлежащих реконструкции, с последующим долевым участием в распределении доходов (7-10%). Квартиры и дома можно приобретать в центральных регионах страны и на принадлежащих государству островах.

Этапы оформления португальского ВНЖ через недвижимость

Этапы

Алгоритм пошагово выглядит так:

1. Найти желаемые объекты для приобретения. Можно воспользоваться услугами португальских риэлторов, которые подберут несколько вариантов по желанию и бюджету, из них проще будет выбрать один или несколько. Или потратить время на самостоятельный поиск через сайты продажи недвижимости.
2. Заключить договор с юридической фирмой, которая будет вести весь процесс. Это позволит избежать многих проблем в таком непростом деле.
3. Поездка в Португалию обязательна и минимум 2 раза. Во время первой необходимо открыть счет в одном из португальских банков, пополнить его на требуемую сумму, а также, осмотреть выбранные объекты недвижимости, принять окончательное решение.
4. Забронировать объект, заключив предварительное соглашение с продавцом, аванс по договоренности, как правило, это до 20% стоимости.
5. Последующие действия юридические представители покупателя выполняют самостоятельно, личное присутствие необязательно. Это регистрация в Налоговой инспекции, документальный аудит (проверка на законность отторжения объекта и наличие у продавца прав собственности на него), составление договора, уплата налогов.
6. Оформление договора купли-продажи требует присутствия инвестора для подписи документов. Оплата может быть проведена только со счета в банке, акцептированном в Португалии. Любые другие способы, в том числе расчет наличными, запрещены законом и грозят не только огромными штрафами, но и тюремным заключением.
7. Регистрацию сделки осуществляют юристы, в результате чего покупатель получает документ о переходе прав собственности.

И только после окончания всех этапов этой процедуры можно задействовать запрос на ВНЖ в службу Португалии по миграции (SEF). Сначала туда подается заявление без подписи и пакет документов. После их аудита обязательно личное присутствия на приеме в SEF, где заявление подписывается и сдаются биометрические данные. Далее на инвестора оформляется карта ВНЖ на 1 год, с возможностью продления два раза по 2 года.

Период оформления ВНЖ за недвижимость может растянуться на 8-10 месяцев из-за высокого бюрократизма инстанций. Чем больше участников в заявке (членов семьи), тем дольше она рассматривается.

Требования к инвестору:

• возраст от 18 лет;
• подтверждение законности денег на инвестицию;
• отсутствие судимости сроком больше 3-х лет;
• отсутствие визовых или иных претензий на территории Евросоюза.

Документы для ВНЖ за покупку недвижимости

Документы

Для получения карты ВНЖ инвестор должен подать такой базовый пакет документов:

• российский загранпаспорт со сроком действия не менее 3-х месяцев;
• справку о присвоении ИНН (российский) и NIF (португальский, его надо получить заранее);
• визу на въезд в Евросоюз категории С или национальную категории D;
• стандартную медицинскую страховку с покрытием не менее 30 тысяч евро с обязательным указанием эвакуации тела в случае смерти;
• договор о покупке-продаже, заверенный у нотариуса;
• документ о получении права собственности на приобретенный объект;
• документы, подтверждающие законность доходов и уплаты налогов из них;
• справка о несудимости и отсутствии открытых уголовных дел;
• документальное подтверждение от Налоговой службы РФ об отсутствии задолженностей по налогам;
• письменное разрешение на криминальную проверку.

Если инвестор намерен оформлять ВНЖ также на членов своей семьи, перечень нужных бумаг расширяется:

• вышеуказанные документы (заграничные паспорта, визы и медицинские страховки) должны быть на каждого человека;
• письменное разрешение на проверку криминальной истории только для лиц старше 14 лет;
• брачное свидетельство (если таковой есть);
• свидетельства о рождении детей;
• выписка об обучении в ВУЗе (для детей-студентов);
• пенсионные книжки (для родителей).

Документы следует подавать лично, присутствие членов семьи также обязательно, если они претендуют на статус ВНЖ.

Расходы на ВНЖ за недвижимость и налоги

Расходы и налоги

Самая большая доля расходов — сама инвестиция. Она бывает трех категорий:

Обозначенная стоимость позволена только из личных средств, привлечение кредитов не разрешается. Кредит можно взять только на часть стоимости объекта, если она превышает минимальный размер по программе.

Чтобы получить визу и карту ВНЖ, в этом году придется уплатить 245,5 евро административных сборов:

• стоимость визы 90€;
• запрос на ВНЖ 83,3€;
• изготовление карты 72,2€.

Общая стоимость административных сборов и налогов за все процедуры составляет 5340 евро на одного человека (за каждого члена семьи отдельно). Стоимость юридических услуг — договорная, зависит от объема работы и колеблется от нескольких сотен до 3 тысяч евро. В статью Расходы также надо внести обязательные налоги, которые должен заплатить инвестор при покупке жилья или недвижимости для коммерции и сдачи в аренду.

В Португалии налогообложение на покупку состоит из двух частей и напрямую связано с полной суммой сделки.

1. Первая часть — оплата гербового сбора, который составляет 0,8% от стоимости объекта.
2. Вторая часть — налог IMT на переход прав собственности. В 2024 году на коммерческую недвижимость он составляет 6,5% суммы сделки, за жилье рассчитывается индивидуально в зависимости от нескольких факторов: района, где расположен объект, его площадь, степень износа, цена квадратного метра и др. Минимальная ставка — 0%, максимальная 10%.

Кроме того, в дальнейшем придется платить муниципальный налог на недвижимость IMI, размер которого от 0,3 до 0,5% от стоимости объекта в городе в зависимости от его расположения. А в сельской местности он всюду одинаковый — 0,8%.

Если один из приобретенных объектов имеет стоимость свыше 600 тысяч евро, предусмотрен также налоговый сбор «на богатство». Для юридических лиц он составляет 0,4%, для частных — 0,7%.

Если недвижимость куплена для сдачи в аренду, придется платить и подоходный налог. Для граждан страны он составляет 48%, а для инвесторов с ВНЖ — 20% в течение 5 лет. Но есть условие — он должен стать налоговым резидентом и жить на территории страны минимум 183 дней в году.

Продать купленную квартиру, апартаменты или офис разрешено только через 5 лет после покупки и опять оплатить налог на продажу. Формула расчета очень сложная: 50% суммы от продажи объекта плюсуются к доходу налогоплательщика в стране (зарубежные заработки не берутся во внимание) за последний год и с этого взимается подоходный налог, он составляет фиксированные 25%.

Примеры недвижимости для покупки

Требования к недвижимости

В Португалии недвижимость заметно дешевле, чем в большинстве стран Европы — за одну и ту же сумму можно купить жилье или офис большей площади и качеством получше. Зарубежным инвесторам доступны многие типы недвижимости, исключая памятники архитектуры, культуры и обеспечивающие безопасность. Наибольшим спросом пользуются такие:

1. Коммерческие объекты. На их покупку нет никаких ограничений по всей стране, а в некоторых регионах предоставлены льготные условия в виде снижения минимальной суммы инвестиций.
2. Жилой фонд в Лиссабоне в полтора-два раза дороже, чем в провинции (кроме курортов), но тут огромный выбор в разных ценовых категориях — от уютных квартир до вилл и особняков.
3. Элитная недвижимость в пригородах Лиссабона — апартаменты, таун-хаусы, виллы с бассейнами, старинные особняки популярны у богатых русских, есть целые улице, где постоянно слышен русский язык.
4. Курортная зона сейчас недоступна для инвестирования в жилье. Тем более, что там законом запрещена массовая застройка. Запрет не касается острова Мадейра и архипелага Азорские острова. Можно вложить средства в бизнес-офисы, производство или купить долю в отелях. Лучшие курортные населенные пункты: Кашкайш, Эшторил, Троя. Алгарве.
5. Старая недвижимость, требующая реконструкции, также пользуется спросом, так как на период реновации инвестор получает определенные налоговые льготы NHR.

Как правильно купить недвижимость в Португалии

Правила при покупке

Можно заняться этим вопросом самостоятельно, но это потеря времени, ошибки в сборе документов, мошенничество со стороны риэлторов и многие другие подводные камни. Проще всего обратить в юридическую компанию, как наша «Релокейт Групп».

Многолетний опыт работы на этом рынке, знающие все тонкости процедуры эксперты и юристы, полезные связи в Португалии сделают процесс инвестирования удобным, безопасным и с гарантированным результатом. Правильное вложение капитала обеспечит беспроблемное получение ВНЖ в Португалии, а в дальнейшем — статус ПМЖ и гражданство этой страны.

Гражданство и паспорт Португалии для владельцев недвижимости

Наше содействие

Инвестировав в португальскую недвижимость и став обладателем карты резидента после истечения 5-ти лет инвестор имеет право подавать ходатайство на ПМЖ. Это самые лучшие условия в ЕС, как пример, в Испании должно пройти 10 лет, в Греции 7.

Обладая статусом постоянного жителя уже можно оформлять гражданство, требования к соискателю стандартные:

• возраст 18+;
• иметь статус резидента страны не менее 5-ти лет;
• не иметь проблем с законом на территории ЕС;
• владеть португальским языком на базовом (А2) уровне.

Получение паспорта осуществляется в рамках программы натурализации, родные инвестора могут воспользоваться программой воссоединения семьи.